示范判决高效化解群体性纠纷 ——吴某等442户诉深圳市某区住房保障中心行政协议案

基本案情

　　吴某等442户业主分别与某区住房和建设局签订《买卖合同》，购买安居型商品房一套，合同的“特别提示”中规定签约10年后，买受人可以申请取得完全产权。合同第十二、二十二、二十三条规定，出卖人应在2019年10月27日前通知买受人共同申请转移登记，办理产权证书。如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得产权证书的，出卖人应自2019年10月27日起，按日向买受人支付总价款万分之一的违约金。后某区住房保障中心承接某区住建局的保障性住房配售职能，某住保中心于2020年4月3日通知吴某等442户业主办理产权证书，逾期160天履行通知办证义务。吴某等442户业主分两批提起诉讼，因其总房款不同，分别请求法院判令某住保中心支付8000至16000元不等的逾期办证违约金。某住保中心主张机构改革等其他政府部门的原因不能归责于该中心，其在履行合同过程中无过错，不应承担违约责任。

　　争议化解情况

　　深圳市中级人民法院对第一批案件作出二审判决认为，某住保中心逾期160天履行通知办证义务，违反《买卖合同》约定，应承担违约责任。关于某住保中心主张的机构改革等原因系政府内部原因，后果不应由业主承担，某住保中心作为政府确定的履约、责任主体，应代表政府承担违约责任。涉案房屋为安居型商品房，买受人签订购买合同十年后，方能取得完全产权，涉案房屋方能上市交易。某住保中心虽然逾期通知业主办证160天，但对业主取得完全产权、房屋上市交易并不产生影响，业主并无实际损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。鉴于本案交易对象是低于市场价的福利性住房，延迟通知办证并未给业主造成实际损失，约定的过高违约金应当适当调减，遂维持一审判决，判令某住保中心向每户支付违约金2000元。第一批案件判决作出后，第二批起诉业主与某住保中心达成和解，某住保中心参照第一批判决支付违约金2000元，第二批起诉的业主均撤回一审起诉。