四川某投资公司与何某某等人商品房买卖合同虚假诉讼监督系列案

【关键词】虚假诉讼监督  商品房消费者优先权  保交楼  社会治理【基本案情】2013年，四川某投资公司因公司资金链断裂，在四川省阆中市投资开发的某小区项目烂尾。2019年3月，该公司实际控制人何某某邀约赵某某负责筹集资金复工修建，并由赵某某以公司的名义对外出售在建房屋，以收回赵某某的投资款。其后，…

【关键词】

虚假诉讼监督  商品房消费者优先权  保交楼  社会治理

【基本案情】

2013年，四川某投资公司因公司资金链断裂，在四川省阆中市投资开发的某小区项目烂尾。2019年3月，该公司实际控制人何某某邀约赵某某负责筹集资金复工修建，并由赵某某以公司的名义对外出售在建房屋，以收回赵某某的投资款。其后，赵某某陆续投资修建，并对在建房屋进行预售。但在建房屋被该公司的大量债权人陆续申请多地法院查封。

为抵偿债务，何某某了解到可以凭法院裁判文书解封被查封的房产，遂向18名普通债权人提出以在建房抵债，该18名债权人同意并向其提供相关个人信息资料。2020年9月至2022年7月期间，何某某授意公司员工徐某、何某甲在该18名债权人不知情的情况下伪造了起诉状、诉讼代理委托书、《商品（住）房认购协议书》、收款收据等诉讼资料，并以商品房买卖合同纠纷为由向四川省阆中市人民法院（以下简称阆中市法院）提起18件民事诉讼，诉请确认《商品（住）房认购协议书》合法有效，并办理商品房预售合同登记备案手续。18件案件均在诉讼中达成调解协议，阆中市法院制发了相应民事调解书。何某某依据生效民事调解书并以商品房消费者优先权为由，向阆中市法院申请解封了某小区18套房产，并办理网签登记备案。何某某将解封的房产用于抵偿个人和四川某投资公司的债务，导致赵某某不能实现资金回笼，项目再次停工，侵害400余户真实购房者合法权益。

【检察机关履职过程】

受理及审查情况。2023年11月，四川省阆中市人民检察院（以下简称阆中市检察院）接到案外人举报，经研判发现该系列案件可能涉嫌虚假诉讼：18名原告均委托同一人为诉讼代理人，均未出席庭审；庭审无对抗性，被告对原告诉讼请求予以认可；购房协议签署日期均早于预售许可证发放时间。2024年3月，该院依职权受理该系列案件。

针对该案涉及“烂尾楼”处置、真实购房群众切身利益和社会稳定等问题，阆中市检察院开展深入调查核实。一是向银行、房管部门等调取涉案商品房购买资金流水，发现18套房产在购房人个人账户、烂尾楼盘银行监管账户均不存在“购房款”交易流水记录。二是调取涉案卷宗100余册，发现商品房认购协议、授权委托书等300余份证据存在购房人签名笔迹雷同，遂委托检察技术部门对签名笔迹进行鉴定，发现签名均系他人代签。三是依法对18名“原告”及公司财务人员进行询问，“原告”均表示从未提起或委托提起诉讼；财务人员述称案涉商品房未实际销售，签署相关购房协议是为了抵偿该公司和何某某对外债务。四是依法询问何某某，查明其为达抵债目的，虚构原告身份，以其实际控制的公司为被告，指使员工伪造诉讼材料，通过虚假诉讼获取调解书，以达到解封被查封房产和网签备案的目的。对何某某等人涉嫌刑事犯罪线索，依法移送公安机关立案侦查。

监督意见。2024年4月，阆中市检察院向阆中市法院发出再审检察建议，认为该18件案件系何某某授意公司员工虚构房屋买卖事实，伪造起诉状、诉讼代理委托书、商品房认购协议等证据提起虚假诉讼形成的虚假调解，违法解封被法院查封房产，导致“烂尾楼”处置工作陷入停滞，损害社会公共利益以及真实购房者合法权益，依法应予监督纠正。

监督结果。阆中市法院采纳检察建议，认定案件为虚假诉讼的同时，认为案涉委托诉讼代理关系系伪造，原告均未委托诉讼代理人参与诉讼活动，遂启动再审程序后于2024年4月对18件案件全部裁定撤销原民事调解书，驳回原告起诉。2024年7月，阆中市检察院依法对何某某、徐某、何某甲以虚假诉讼罪提起公诉。2025年5月，阆中市法院以犯虚假诉讼罪判处何某某有期徒刑两年，并处罚金4万元；判处徐某有期徒刑八个月，缓刑一年，并处罚金8000元；判处何某甲拘役五个月，缓刑十个月，并处罚金5000元。

工作延伸。阆中市检察院结合办案中发现的“保交楼”工作中的监管短板，主动融入社会治理。一是针对办案中发现该市商品房预售资金监管制度执行不严、银行监管失职失责、行政监督不到位等问题，与该市住建部门、人民银行管理部门召开联席会议，会签《关于进一步加强商品房预售资金监督的通知》，对监管账户的设立、预售资金的缴存、监管资金的使用予以明确和规范，健全预售资金管理工作机制，确保4亿余元购房资金安全。二是针对案涉楼盘反复停工问题开展“府检联动”，推动成立涉诉烂尾楼处置工作专班，整合住建、房管、金融和街道办等力量，协同督促涉案房企筹措资金、复工复建。三是针对真实购房者办理房产证等诉求，协调房管部门依法为真实购房者办理房屋产权登记，避免因不能及时办理产权而引发新的纠纷。目前，该楼盘已完善相关配套设施、400余套住房全部交付，300余户已办理不动产产权证书。

【典型意义】

“保交楼”是一项重大民生工程，盘活烂尾楼是落实保交楼政策的重要举措。在建商品房烂尾后，房产开发公司和实际控制人利用商品房消费者优先权优于普通债权实现顺位优势，通过伪造商品房买卖协议、虚构购房者身份等，制造虚假诉讼申请解封法院查封的商品房，既妨碍烂尾楼复工复建，又损害真实购房者的优先权。对此，检察机关应当依法监督，注重刑民一体履职，通过纠正虚假诉讼错误判决和打击虚假诉讼违法犯罪，保障复工复建，维护真实购房者的合法权益，并通过“府检协作”推动行业监管机制完善，为“保交楼、稳民生”政策提供法治保障，做实检察为民。