物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费 ——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司系某小区的原物业服务人。该小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。后该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》，业主委员会通知某物业公司及时办理交接事宜，否则应承担相应法律后果，但某物业公司未在合理期限内退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果，向法院提起诉讼。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。本案中，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。

典型意义

配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，导致新物业服务人难以顺利开展工作。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。本案判决驳回某物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。